São Paulo - Depois de apresentar queda de 11,35% nos últimos 12 meses até junho, os preços de locação de imóveis comerciais devem continuar em declínio. Se considerada a inflação, a retração real dos preços é de 18,56%, sobre um ano antes. O resultado é do recém-lançado Índice FipeZap Comercial.

"Difícil imaginar uma reversão em 2016 e 2017, porque a retomada depende muito da produção da economia", comenta o economista da Fipe, Bruno Oliva. De acordo com ele, a previsão é que o setor volte a crescer em 2018. A boa notícia, no entanto, é que a queda dos preços não deverá ocorrer de modo tão acentuado. "O grosso do ajuste já veio."

A mesma tendência é observada nos preços de imóveis comerciais à venda. Segundo o indicador FipeZap, nos últimos 12 meses até junho, a queda dos preços foi de 3,05% em valores nominais. Se considerada a inflação do período (8,84%), a desvalorização real atinge 10,92%. O indicador acompanha o preço médio de conjuntos e salas comerciais de até 200 metros quadrados (m²) em São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Belo Horizonte (MG) e Porto Alegre (RS).

Em junho, o Rio de Janeiro apresentou o maior valor médio anunciado, de R$ 12,274 mil para venda e R$ 51 para locação. São Paulo vem atrás, com R$ 10,826 mil e R$ 48, respectivamente. Ainda de acordo com o estudo, São Paulo lidera em rentabilidade do aluguel comercial, com 5,6%. Seguido por Belo Horizonte (5,4%), Rio de Janeiro (4,9%) e Porto Alegre (4,8%), em taxas anualizadas. O cálculo de rentabilidade é a divisão do valor mensal de locação pelo valor de venda, multiplicado por 12. "Com o preço em queda, a rentabilidade também deverá cair mais um pouco", estima Oliva.

Cenário

Para o presidente da Marcelo Lara Negócios Imobiliários, Marcelo Lara, um dos impactos da queda da rentabilidade é o desinteresse de investidores. "Antes entre 40% e 45% da procura e especulação para compra e venda era de pessoas que queriam investir, hoje esse grupo é de 25%", analisa.

Por outro lado, ele acredita que a queda da rentabilidade tem feito com que proprietários queiram vender seus imóveis de forma mais rápida e por um menor preço. "Aconselhamos eles a vender e aplicar o dinheiro. Em alguns casos o retorno é maior", cita.

Outra situação encontrada na imobiliária paulistana neste cenário é a busca por imóveis mais baratos para locação. "Muitas companhias têm saído de locais mais caros e ido para o centro, por exemplo", diz. Apesar de ter sido uma tendência forte com a crise, o especialista da Fipe, Bruno Oliva, comenta que não deverá ser tão frequente a medida que os preços comecem a cair.

Para conseguir orientar os clientes, Lara comenta que o serviço teve que ganhar um caráter de consultoria. "Muitos perderam o locatário porque não quiseram baixar o preço e cabe a nós mostrar o quanto ele pode perder se ficar vago." Segundo ele, hoje, o tempo de locação dos imóveis comerciais (na faixa entre R$ 2 mil e R$ 10 mil) é de cinco meses ou mais, antes era de 2 meses.

Fôlego

Um aspecto que pode ajudar o setor foi o anúncio da Caixa Econômica Federal, que elevará a cota de financiamento e irá atender imóveis de até R$ 3 milhões, antes, o limite era R$ 1,5 milhão. "Não é só a decisão da Caixa, mas o reflexo em outros bancos", aponta o sócio coordenador do departamento de direito imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados, Leandro Mello.

Segundo o advogado, a expectativa é que bancos privados mudem suas exigências para financiamento. "Todos [os bancos] falaram que por hora não vão mexer, mas sabemos que se não fizerem ficam para trás", diz.

Para ele, a decisão da Caixa também impactará positivamente o ramo de imóveis para a classe média e alta. "A Caixa estava muito focada nas classes C e D, mas eles foram os mais impactados pela crise".

Outro fator que deve ajudar o mercado é o pacto que e regulamentará os distratos, que segundo ele, aumentaram consideravelmente entre imóveis comerciais. "Muitas empresas têm achado que compensa mais para gerar caixa." A inadimplência também é outro gargalo do setor. "Isso pressiona o proprietário para baixar o preço", finaliza.