São Paulo - Na compra de imóveis por meio de leilões, as operações determinadas pela Justiça acabam dissipando dois dos maiores temores de compradores: a efetiva posse do imóvel e a herança de dívidas - sejam relativas a taxas condominiais ou a qualquer tipo de tributo.

Apesar de essas vantagens passarem a existir com o Novo Código de Processo Civil, elas são desconhecidas por muitos interessados, ressalta o leiloeiro Erick Teles, da empresa Leilão Judicial Eletrônico. A nova legislação surgiu em 2015 e entrou em vigor em março de 2016.

Teles ressalta que, no caso específico de leilões judiciais, eventuais dívidas não acompanham o imóvel. "Há exceções muito específicas, e quando essa situação acontece ela deve estar clara no edital. O leiloeiro elabora o edital com as especificidades exigidas e o documento é homologado pelo juiz."

As exceções, comenta o especialista, dependem de cada processo. "Como o leilão é um mecanismo para resolver um problema que em uma situação normal de negociação parecia insolúvel, é o juiz quem decide", ressalta, lembrando que, em algumas ocasiões, os débitos podem superar até mesmo o valor do imóvel. Diante da importância de o edital ser bastante explícito, para atrair e garantir segurança para interessados na compra, Teles salienta que é preciso buscar leiloeiros que entendam profundamente sobre a legislação envolvida.

O especialista diz também que, no passado, o comprador de um imóvel em leilão judicial não tinha a ideia de quando podia tomar posse da propriedade. "Não há, na regra atual, discussão sobre a posse do imóvel após a realização do leilão. Isso porque o possuidor é intimado, antes mesmo da data do leilão, ocasião em que poderá discutir a validade da venda. Uma vez homologada a arrematação, o juiz expede a carta de arrematação (para registro da matrícula do imóvel em cartório) e, no mesmo ato, o auto de imissão de posse.

Segundo Teles, a desocupação ocorre no prazo médio de 90 dias. "Geralmente, em 60 dias." Além de ficar atento ao edital, há outra particularidade de leilões judiciais de imóveis, que é a eventual defasagem de preço devido a oscilações nas condições de mercado. "Isso é minimizado pelo deságio tradicional de 50% do valor, um mecanismo que reduz a chance de perdas", defende.

O especialista acrescenta que o Novo Código de Processo Civil atribui ao juiz a prerrogativa de fixar um valor para o imóvel, caso não haja interessados. "Até o leiloeiro judicial, diante de uma tentativa de venda fracassada, pode, após um comparativo de mercado, sugerir ao juiz um novo valor. É um processo muito mais barato para as todas as partes."