Publicado em

Atualmente a compra de imóveis é complicada, burocrática e cara para o consumidor, e esse panorama só tende a piorar com as novas disposições sobre as desistências, que cresceram em número alarmante com a crise. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), entre fevereiro de 2017 e fevereiro de 2018, registrou-se 33,3 mil distratos, equivalente a 29,7% das vendas no período.

Assim, após reivindicações do setor imobiliário, foi sancionada a Lei 13.786/18, que estipulou multa convencional de 25% da quantia já paga quando a resolução se der por desistência ou culpa do adquirente, podendo chegar a 50%.

Um mercado que sofria com a desaceleração da economia e a queda nas vendas, ao que tudo indica, sofrerá ainda mais, pois o consumidor brasileiro tem receio de fazer aquisições com prazos longos ou alta valor.

Aliando-se ao fato de que o governo atual sinaliza diminuir a oferta de crédito imobiliário para aquisições da classe média, é provável uma futura estagnação do setor, alavancada pelo medo do consumidor em perder 50% do valor investido.

Notamos que, apesar da legislação em questão ser bastante clara quanto aos percentuais da multa convencional, o Judiciário já possui posicionamento no sentido de que a pena convencional deve variar entre 10 a 25%.

Questiona-se, se a nova Lei terá a força necessária para sobressair ao posicionamento jurisprudencial firmado. Com o devido respeito àqueles que entendem pela aplicabilidade da Lei, não partilhamos do mesmo entendimento.

Isso porque o pagamento de uma multa de 50% do valor já investido gera um claro desiquilíbrio entre a forma como é penalizado o consumidor e como são as vendedoras. Tal alteração na Lei Imobiliária se choca com princípios de defesa do consumidor consagrados pela Constituição e consolidados no Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, sem dúvidas nos depararemos com decisões afastando dispositivos da Lei 13.786/2018, especialmente as que regulam os limites da multa convencional, por afronta direta à Constituição e legislação do consumidor. Em suma e ao nosso ver, os dispositivos da Nova Lei do Distrato Imobiliário afrontam diretamente o inciso II, do artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor, que garante ao adquirente, na qualidade de consumidor, o reembolso das quantias pagas, e em seus incisos IV e XV asseguram a nulidade de cláusula contratual que o coloque em desvantagem exagerada ou que esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, o que parece ser o caso da nova lei.

Ainda assim, é prematuro afirmar se a nova lei terá aplicabilidade objetivada pelas construtoras e incorporadoras. Entretanto, vislumbra-se que a Lei 13.786/2018, apesar de ter sido elaborada para dirimir a discussão sobre distratos, ocasionará apenas uma simbólica redução no número de ações, pois, certamente, a controvérsia do choque entre a nova norma e o Código de Defesa do Consumidor será fonte de ações, talvez em número ainda maior do que as que discutem os distratos e contratações.

Infelizmente o Brasil cairá em outra discussão fundada em interesses de certos grupos, que poderia ter sido evitada com debate e participação da sociedade, ou, com técnica legislativa mais adequada, que garantiria menos contradições entre a legislação já inserida no arcabouço jurídico e aquela que o adentrará.

 

 

Marcelo Dias Freitas Oliveira é especialista em direito tributário e políticas públicas - marcelo@batalhaeoliveira.com.br