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SÃO PAULO

Nos últimos anos, o estoque de ativos atrelados ao crédito imobiliário tem expandido. Em janeiro de 2013, o saldo da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) atingiu R$ 63,105 bilhões, alta de 31,5% na comparação com o mesmo período de 2012. Outra ferramenta em crescimento, de 21,7% em 12 meses, é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que somou R$ 34,411 bilhões. A justificativa está nos incentivos para as modalidades, que são isentas do Imposto de Renda para pessoa física, mas também na expansão do crédito imobiliário, que incentiva os bancos a captarem recursos além da poupança.

Na comparação anual, a maior expansão das LCIs foi verificada de 2009 para 2010, de 88,6%, de R$ 15,510 bilhões para R$ 29,260 bilhões. Em 2011, contra o ano anterior, o crescimento foi também expressivo, de 60%, para R$ 46,831 bilhões.

Durante os períodos, a poupança - principal fonte de recursos para o crédito imobiliário - registrava frequentes saídas de investidores. Em 2011, houve captação líquida negativa nos meses de janeiro, fevereiro, abril, maio e novembro. Ou seja, ocorreu maior volume de retiradas de recursos do que depósitos, como em maio, com captação líquida negativa de R$ 649,622 milhões.

Os dados são disponibilizados pelo Balcão Organizado de Ativos e Derivativos (Cetip) e referem-se ao mês de janeiro de 2013 até a data de ontem.

No início de 2011, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) havia declarado que o mercado precisaria de fontes alternativas à poupança até 2013, pois os recursos não seriam suficientes para suportar o crescimento dos financiamentos habitacionais.

"Quando fizemos essa projeção, no início de 2011, a captação não seria suficiente. Mas a gente [bancos] não esperou para ver o que iria acontecer e começou a trabalhar nas LCIs e também LFIs [Letras Financeiras Imobiliárias]", disse Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip.

O presidente da associação, que também é diretor do Bradesco, destaca a expansão dos ativos com lastro imobiliário e afirma que a justificativa também está no interesse do investidor pessoa física. "São instrumentos alternativos e vão continuar crescendo, até porque são interessantes com a isenção fiscal e em um momento de baixa taxa básica de juros [Selic]", disse De Lazari Junior. Atualmente, a Selic está em 7,25% ao ano, contra 12,50% registrados até agosto de 2011.

Sobre a poupança, o presidente da Abecip afirma que houve recuperação dos recursos para o crédito imobiliário. "A poupança agora dá fôlego tranquilo para 2013 e 2014 e em 2015 talvez tenhamos necessidade de mais alternativas. O crescimento do crédito no ritmo de 15% tem recursos tranquilos até 2015".

Em 2012, a poupança teve captação líquida positiva de R$ 37,3 bilhões até dezembro, contra R$ 9,4 bilhões em 2011.

O educador financeiro Mauro Calil detalha que a isenção do Imposto de Renda para o investidor pessoa física é o principal benefício e atrativo do papel. "Há a vantagem da isenção e a garantia de até R$ 70 mil pelo FGC [Fundo Garantidor de Crédito]"

A LCI é um título de renda fixa com rentabilidade final em torno de um percentual do CDI [Certificado de Depósito Interbancário], dependendo do montante e emissor. No caso da Caixa Econômica Federal, por exemplo, a aplicação mínima é de R$ 30 mil. O prazo mínimo é de 60 dias e o máximo de dois anos.

Questionado sobre a vantagem em um cenário de reduzida Selic, Calil diz que está na isenção fiscal. "A rentabilidade é maior que o CDB [Certificado de Depósito Bancário], por exemplo, que com retorno em 100% do CDI teria 15% de Imposto de Renda. Na LCI, não haverá o desconto".

O educador destaca que apesar da compra mínima elevada direto com a instituição financeira emissora, as LCIs podem ser encontradas com valores inferiores em corretoras. "Na grande rede não há inferior a R$ 30 mil, mas na corretora encontra até de R$ 1 mil", disse Calil.

Pelo fato de possuir o maior volume de contratações de crédito imobiliário do mercado, de R$ 101 bilhões até dezembro de 2012, a Caixa Econômica Federal é o maior emissor de LCI. No entanto, não revela os valores emitidos, segundo a assessoria de imprensa, por valores estratégicos.

O Banco do Brasil, por sua vez, concentrou R$ 11,35 bilhões de liberação de empréstimos em 2012, alta de 75%. Contudo, ainda não iniciou as emissões de LCIs devido aos ajustes tecnológicos. José Roberto Machado, diretor de negócios imobiliários do Santander, disse que o principal funding do banco permanece nos depósitos de poupança. "É o principal funding, mas temos uma carteira de LCIs perto de R$ 11 bilhões, temos CRIs e estamos em busca de fundos também".

Preço dos imóveis

De acordo com dados da Abecip, o preço dos imóveis nas capitais São Paulo e Rio de Janeiro registrou o pico entre março e junho do ano passado.

No Rio de Janeiro, a variação chegou a 44,1% em maio contra 13,1% registrado em janeiro de 2009. Já em São Paulo, a maior alta foi em julho de 2012, de 29%, enquanto em janeiro de 2009 a variação estava em 18,7%. Ambas capitais tiveram acomodação dos preços no final do último ano, em torno de 15%.

O presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, explica que a variação nos preços dos imóveis nas capitais varia de acordo com a oferta e a demanda. "Mas no Rio de Janeiro e em São Paulo devem ficar abaixo de 15%. Mas em algumas ilhas de prosperidade de São Paulo, como (os bairros) Vila Nova Conceição, Moema, pode ser que tenha algum número diferente. Se pudesse, tiraria até da estatística, porque é destoante".

Para o Brasil, a projeção da Abecip é de variação dos preços em torno de 12%.