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A Fundação dos Economiários Federais (Funcef) tem uma margem de até R$ 6 bilhões para aportar em fundos imobiliários (FII), cédulas de crédito imobiliário (CCI) e certificados de recebíveis imobiliários (CRI) dentro do limite de 20% da resolução 4.661.

Esse volume de aportes, se concretizado, deve estimular o segmento de investimentos financeiros imobiliários (FII e títulos) nos próximos anos.

“Se houver uma revisão da Política de Investimentos 2019-2023, a Funcef pode se tornar um grande investidor, temos uma margem de até R$ 6 bilhões para continuar investindo e fomentando o setor”, disse o gerente imobiliário da Funcef, Fabiano Nogueira Alves, após participar ontem do 7° Seminário da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp).

Ele explicou que a nova resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou, de 8% para 20%, o limite para investimentos imobiliários, com a diferença de que antes se investia diretamente em imóveis, e que após essa publicação em maio de 2018, as entidades podem aportar mais via fundos imobiliários e papéis privados do setor (CCI,CRI).

Segundo os dados divulgados pelo gerente, a Funcef possui R$ 5,1 bilhões em imóveis, praticamente no limite anterior de 8% do total do patrimônio da fundação. “Estamos construindo uma estratégia para vender alguns ativos ou para estruturar fundos imobiliários”, afirmou.

Mas Alves destacou que há desafios para o mercado financeiro para viabilizar essa expansão via fundos imobiliários nos próximos anos. “Nosso custo administrativo da carteira de imóveis é de 0,17% [ao ano], os FII cobram no mínimo 5 vezes mais (1% ao ano)”, comparou o gerente.

Em apresentação realizada no mesmo seminário da Abrapp, o gerente executivo da diretoria de investimentos e responsável pelos investimentos imobiliários da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ), André Tapajós Cunha, contou que o custo administrativo desses ativos na Previ é de 0,20% ao ano, enquanto a média dos 10 maiores FIIs listados na B3 é de 1,05% ao ano.

“Fica aqui uma provocação aos gestores de FIIs, esse custo de administração é alto, haveria uma transferência de riqueza dos nossos participantes para o mercado, isso é bom para o mercado [de gestão], para nós, participantes, não”, falou Cunha aos presentes.

Outra provocação feita por ele ao mercado foi relativa a liquidez dos FIIs na bolsa de valores (B3). “O fundo mais líquido negocia R$ 3 milhões [por dia], nós levaríamos uma eternidade para sair (vender)”, diz.

O gerente executivo contou que a Previ possui uma carteira com mais de R$ 10 bilhões em imóveis, principalmente alocados em shoppings centers e lajes corporativas. “Nossa vacância é menor que a média do mercado. Nossa meta é fazer uma alienação dessa carteira em 12 anos”, afirmou.

Segundo o texto da resolução 4.661 do CMN, as entidades fechadas possuem um prazo de 12 anos, até maio de 2030, para alienar o estoque de imóveis e de terrenos da carteira própria ou constituir um fundo de investimento imobiliário (FII) para abrigá-los.

O sócio da consultoria Aditus, Guilherme Benites, deu razão às fundações sobre a liquidez limitada e as altas taxas de administração dos FIIs com o desafio de adequação dos planos à nova resolução do CMN.

“Os fundos imobiliários foram desenhados inicialmente para investidores pessoas físicas, que pagam taxas de 1,5% ao ano e são isentos do imposto de renda. O mercado financeiro terá que desenvolver produtos específicos para os investidores institucionais (fundações)”, sugere Benites.

Num exemplo simples, uma entidade que possui R$ 10 bilhões em imóveis ao custo administrativo de 0,20% ao ano (R$ 20 milhões por ano) teria um custo adicional de R$ 80 milhões por ano se a carteira fosse estrutura em FII com taxa de gestão de 1% ao ano.

Em outras palavras, se os gestores desejarem atender as entidades fechadas de previdência complementar (fundos de pensão) como clientes em FIIs terão que entregar uma taxa de administração mais compatível. “Vamos avaliar a relação risco e retorno, e a oportunidade”, disse Alves.

Pelos dados do consolidado da Abrapp, as associadas registram R$ 31,8 bilhões em imóveis, ou 3,9% do patrimônio de R$ 810,9 bilhões do setor. Se todas as carteiras de imóveis das fundações forem estruturadas em FIIs, esse segmento de cotas, atualmente com patrimônio de R$ 75 bilhões relatados à Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) terá um impulso (+ 42%).

Mas nem tudo é só potencial para o mercado financeiro. Benites lembra que alguns investimentos imobiliários só fazem sentido para pessoas físicas. “Um CRI que paga 100% do DI é muito bom para a pessoa física que é isenta do IR, mas não tem qualquer atrativo para um fundo de pensão [entidade fechada de previdência]”, diz.

Juro real menor

No cenário dos fundos de pensão está o risco de “tudo dar certo” na aprovação da reforma da previdência social e taxa estrutural de juros no País cair para patamares menores.

“Corremos o risco de tudo dar certo e ocorrer uma mudança estrutural para juros reais nas NTN-Bs [Notas do Tesouro Nacional Série-B ou Tesouro IPCA] entre 3,5% e 4% ao ano, que não pagam as contas das fundações de previdência”, alertou a advisory da Tag Investimentos, Francisca Albuquerque Cavalcanti Brasileiro.

De fato, nos últimos anos, as fundações só encontraram taxas atrativas (de 6% ao ano) nas NTN-Bs em momentos de tensão política como no processo de impeachment de Dilma Rousseff (janeiro a julho de 2016), no Joesley Day (maio de 2017) e na greve dos caminhoneiros (maio e junho de 2018).

Mas, desde o final do primeiro turno das eleições de 2018, as taxas das NTN-Bs fecharam e, ontem, estavam entre 4,71% ao ano para o vencimento de 2024, e 5,18% ao ano para o vencimento de 2035.

“Não há uma resposta para qual é o portfólio ótimo, mas conforme se aumenta o risco, deve-se aumentar a diversificação”, orienta Francisca. Ela aponta que os fundos de pensão podem aportar mais em multimercados, crédito privado e investimento no exterior.

Já Guilherme Benites, da Aditus, aponta renda variável (ações) e multimercados, classe que pode adicionar commodities e ações no exterior.