Publicado em

É crescente o número de contratos de locação, mas existe dúvida por parte dos locadores a respeito das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) e qual a melhor opção para resolução de conflitos. Certo é que há as seguintes modalidades de garantias: caução; fiança; seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A princípio, servem para assegurar a satisfação do locador durante a vigência do contrato. Entretanto, aumentam o valor do negócio para o locatário, podendo até inviabiliza-lo.

Assim é comum que no momento da negociação o locador prefira ter uma destas garantias por acreditar que estará mais seguro. Mas nem sempre é verdade. Isso porque a lei atribui aos contratos sem garantia ou vantagens interessantes para o locador, em especial, o direito a obter em juízo liminar para desocupação imediata do imóvel em caso de inadimplência.

Assim, o locador minimiza o prejuízo com locatário que não está arcando com o pagamento dos alugueis, o que representa o maior pesadelo de todos os locadores.

De fato, uma ação judicial de despejo sem liminar pode demorar anos até que efetivamente seja o locatário despejado, sendo o prejuízo, em geral, muito maior do que os três meses de caução ou que o limite de garantia do seguro fiança.

Outra vantagem é a possibilidade de cobrança antecipada do pagamento do aluguel que deve ser feito por mês vincendo, e não por mês vencido como em uma locação padrão.

Em outras palavras, no contrato sem garantia o locatário “paga para usar”, o que também ameniza o dano de um possível não pagamento. Já como desvantagem, é importante ressaltar que para a concessão da liminar é necessário a caução em juízo para desocupação do imóvel nos termos do artigo 59, parágrafo 3 da Lei 8.245/91.

Logo, quebrando o paradigma de que as garantias são necessárias, o contrato de locação sem garantia também é uma boa opção, senão a melhor para este tipo de contrato, já que as garantia além de não respaldarem o “risco” que o locador pode sofrer, tornam o negócio mais caro ou até impraticável.

Neste sentido, fazer um contrato de locação, seja com ou sem garantia, é sempre importante consultar um advogado para encontrar a melhor opção.

Paula Martins Fogli é advogada do escritório Bataglia e Pedrosa

paula@blop.adv.br