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São Paulo - Maior complexo de escritórios do País, o Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp) está prestes a finalizar um investimento de R$ 101,5 milhões na revitalização de seu conjunto de edifícios comerciais, localizado na Zona Sul da cidade de São Paulo (SP).



A finalização das obras de retrofit ocorre às vésperas do aniversário de 40 anos do complexo e em meio a um período de vacância estrutural que tem acirrado a competição entre players do mercado de imóveis corporativos. "As empresas estão diminuindo de tamanho, se juntando com outras ou migrando para área mais baratas", avalia o presidente do grupo SolPanamby (que detêm 33,6% de participação no Cenesp e administra o espaço), Duilio Calciolari.



"Nesse cenário, ficamos extremamente competitivos quando se considera o custo de ocupação total comparado com o de outras regiões, que possuem empreendimentos mais novos, mas pouco competitivos", afirma Calciolari. De acordo com o executivo, o valor do aluguel no Cenesp ronda os R$ 48 por metro quadrado, alcançando a casa dos R$ 70 quando acrescidos valores de condomínio ou impostos. Em outros bairros próximos à Marginal Pinheiros - como a região da avenida Brigadeiro Faria Lima - o valor total pode atingir os R$ 120 por metro quadrado.



"Por conta do excesso de oferta de área o mercado ficou mais favorável ao cliente, que pede prazos maiores de carência ou ajuda de custo. Redução de despesas, hoje, é o nome do jogo", afirma o presidente do SolPanamby. A política de negociações mais flexível também foi aplicada no shopping center anexo ao complexo empresarial, que está quase integralmente ocupado. "É uma condição do mercado, não é algo particular nosso", esclarece Calciolari.



O executivo, contudo, alertou sobre os efeitos negativos que uma disputa desenfreada por locatários - sobretudo a 'patrocinada' por empreendimentos recém-construídos - pode gerar no mercado imobiliário corporativo no longo prazo. "Estamos em um cenário diferente de quem acabou de lançar um prédio", aponta Calciolari. "Eles estão aumentando significativamente os descontos para se tornar competitivos, mas no futuro terão que se reposicionar, ou [as obras] nunca serão pagas".



Cenário



A revitalização da fachada das seis torres comerciais que compõe o Cenesp (cujo complexo possuí 144 mil metros quadrados de área bruta locável, ou ABL) teve início antes do recrudescimento da recessão que diminuiu a capacidade orçamentária dos locatários, aumentando o estoque de imóveis corporativos e jogando para baixo os preços praticados pelo mercado.



Na época do início do retrofit, a taxa de vacância do Cenesp era apenas técnica, ou próxima de zero; pouco mais de dois anos depois, o percentual beira os 30% - número que deve diminuir gradativamente após a conclusão das obras. "Desde o eixo Barra Funda [zona oeste] até aqui as taxas de vacância estão nesse nível", compara Calciolari. "Na região do Morumbi [zona sul] você encontra empreendimentos novos com uma vacância de 50%", comenta.



"Teremos a manutenção de quem já está aqui e uma ocupação gradual [dos espaços vacantes] que pode até mudar em função da conjuntura econômica", prossegue o presidente do SolPanamby. "Não mudamos em nada o nosso planejamento, só nós adaptamos às condições. A questão conjuntural vai passar com o tempo, o mercado não vai ficar sempre para baixo: ele vai voltar a crescer, isso é cíclico. Quando isso ocorrer, nosso investimento já estará pronto".