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Sem entregas previstas para os próximos dois ou três anos, o mercado carioca de imóveis corporativos de alto padrão deve conseguir manter o nível de vacância estável até o fim de 2018. O preço do metro quadrado também não deve mostrar grandes variações, com exceção de regiões com alto volume de edifícios vagos, como a do Porto Maravilha.

Diferente de São Paulo (SP), que tem uma economia mais pulverizada, a dependência do mercado carioca em poucos setores, como o de óleo e gás, acabam retardando a retomada do setor. De acordo com dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, em maio, o segmento apresentou vacância de 40%, o que representa uma queda de 0,4 ponto percentual (p.p), na comparação com o mês anterior.

Apesar da redução, o gerente sênior de pesquisa e inteligência de mercado para América do Sul da consultoria, Jadson Mendes Andrade, acredita que até o final de 2018, o indicador ainda deve ficar próximo a este nível.

“A vacância vai continuar alta, mas o ponto positivo é que não há entregas previstas para 2018 e 2019. Isso é o que poderia piorar o mercado”, destaca o executivo.

O preço do metro quadrado (m²) para locação, no mês de maio, teve uma queda de 1%, atingindo R$ 108. Para Andrade, a projeção é que os valores fiquem relativamente estáveis até o fim do ano, com a possibilidade de uma leve queda. As exceções serão as regiões com taxas de vacância em níveis exacerbados, como a do Porto Maravilha, que está em 84,7%. “Essas reduções não afetam tanto a média, já que o inventário desses locais representam um volume de oferta muito menor”, diz.

Na opinião de Andrade, o mercado neste ano deverá ficar marcado por uma forte concorrência entre os edifícios bem localizados. “Como no Porto a vacância está alta ainda haverá uma briga forte com o centro que tem maior volume de oferta”, diz.

Entre os imóveis de alto padrão na região do Porto, a estratégia seguirá focada em preços mais agressivos para conseguir atrair novas empresas para o local. Já nos imóveis do Centro, onde a vacância está em patamares mais baixos (29,2%), os proprietários ou gestores deverão apostar na melhoria dos edifícios e não na redução de preços.

“Como são de alto padrão, não é necessário um retrofit, mas eles podem fazer melhorias pequenas que para o inquilino fazem a diferença”, comenta. Entre elas, a melhora da qualidade do administrador, alterações no layout da laje ou dos elevadores e maior oferta de serviços.

Novo ciclo

Esta concessão de benefícios, no entanto, não ficará para sempre. A CBRE, empresa de consultoria e gestão de imóveis, calcula que as entregas devem ficar perto de zero nos próximos três anos, beneficiando a absorção do inventário existente. Este fator somado à leve melhora na taxa de vacância, devem fazer com que os proprietários sejam menos flexíveis na negociação.

“Nos últimos anos os proprietários ofereceram benefícios para atrair o inquilino, como o investimento em obras e o período de carência. Agora vimos uma pequena redução da carência como reflexo de novas transações e melhora da atividade”, explicou o diretor regional da CBRE no Rio de Janeiro, Alberto Robalinho.

Segundo ele, só passada essa fase de redução de benefícios – que ocorrerá ao longo de 2018 – será possível ter espaço para aumento de preços. Mesmo no centro, onde há uma vacância menor, o executivo não acredita que seja possível um aumento de preço em 2018.

Enquanto isso, ele destaca que esse cenário de menor flexibilidade da negociação pode acelerar o movimento de flight to quality (voo para a qualidade, na tradução livre do inglês), ou seja, quando um inquilino vai de um imóvel mais antigo para um de alo padrão.

“Como esse ano vemos uma possível melhora de mercado, haverá um movimento forte [de transações] na expectativa de que essa possa ser a última oportunidade de conseguir mudar de prédio com uma boa negociação”, destaca.