Selic menor anima mercado de fundo imobiliário com rendimentos mensais

O ambiente de taxa básica de juros (Selic) em sua mínima histórica anima o segmento de fundos de investimentos imobiliários que pagam rendimentos mensais aos cotistas. Na média, essas carteiras mostram ganhos anuais de 2 pontos percentuais acima do DI. Especialistas consultados pelo DCI lembram que os rendimentos mensais - pagos aos cotistas de fundos imobiliários - são isentos do imposto de renda (IR) para pessoas físicas. O rendimento líquido mensal oscila entre 0,6% e 0,7% dependendo da carteira selecionada no mercado secundário (B3). "Se considerada essa vantagem tributária, o retorno está muito acima do DI [o referencial do mercado de renda fixa]", afirma o gerente da Socopa Invest, Fabricio Tota.

Para o analista-chefe da Rico Investimentos, Roberto Indech, a tendência é que os fundos imobiliários se beneficiem dos juros no menor patamar da história. A Selic está em 6,5% ao ano e pode cair para 6,25% no encerramento do ciclo de baixa, conforme previu o próprio Banco Central (BC) na ata da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom). "Grande parte da valorização [das cotas de fundos] já ocorreu nos últimos 18 meses dada a correlação inversa com a taxa Selic. Mas há uma perspectiva positiva para a valorização de imóveis", argumentou Roberto Indech. De fato, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3 já avançou 5,53% neste primeiro trimestre do ano, e 16,02% nos últimos 12 meses até 27 de março. "O IFIX subiu bem, mas, daqui para frente, temos que considerar a recuperação econômica do País, a redução da vacância dos imóveis e uma melhora no valor dos aluguéis", aponta o especialista em ações da Levante, Eduardo Guimarães.

Quanto aos riscos, ele alertou que o investidor pessoa física não deve concentrar seus aportes em fundos imobiliários de um ativo só (monotemáticos), mas diversificar. "Montar uma carteira, com fundos de shoppings, galpões e de lajes corporativas; e manter um horizonte de dois ou três anos. O ideal é buscar fundos mais consolidados [mercado secundário na B3] que pagam rendimentos mensais". Fabrício Tota, da Socopa Invest, pontuou que na B3 há cotas de fundos imobiliários negociadas em torno de R$ 100. "Para fazer sentido, um mínimo de R$ 5 mil [para diversificar]", exemplificou. O gerente contou que na Socopa Invest, não há cobrança de corretagem nesse segmento e o ticket está em torno de R$ 22 mil, com carteiras com patrimônio médio de R$ 117 mil.

Roberto Indech, da Rico Investimentos, também sugeriu tickets iniciais [de entrada] entre R$ 5 mil e R$ 10 mil. "Não tem cobrança de corretagem, nem de custódia", citou. A carteira recomendada pela Rico Investimentos relacionava sugestões como: Hotel Maxinvest (HTMX11); Kinea Investimentos Imobiliários (KNCR11); Maxi Renda (MXRF11); e BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11). Apenas como exemplo, em 12 meses até o final de fevereiro de 2018, o Hotel Maxinvest pagou rendimento mensal e líquido equivalente a 6,26% ao ano; seguido pelo BTG Pactual Fundo de Fundos com 7,87%; Kinea Investimentos Imobiliários com 8,02%; e Maxi Renda FII com retorno de 9,12%.

Selic incentiva ofertas públicas

Na visão do gerente da Socopa Invest, a baixa da Selic também incentiva novas ofertas públicas de fundos imobiliários em 2018. Os gestores estão notando muitas oportunidades. Há diversos ativos imobilizados como shoppings centers que podem ser ofertados , aponta Fabrício Tota. Ele contou que os tickets em ofertas já diminuíram para faixa de R$ 5 mil, bem menores em relação ao histórico ocorrido entre 2012 e 2014, quando houve um boom nesse setor. "São tickets pequenos, para pulverizar [atingir o maior número de pessoas físicas]", diz. Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), estão relacionadas 14 ofertas públicas de fundos imobiliários em análise, sendo nove inscritas em 2018, e três com prospecto definitivo (informações prontas aos interessados). "Numa oferta deve-se entrar com cautela, a liquidez é menor no início do fundo, tem que carregar a cota por mais tempo", alerta Tota.