Comprar imóvel na planta: veja as vantagens e riscos do negócio

Com valores de venda custando de 20% a 40% a menos do valor final da residência, também carrega riscos que são arcados pelos compradores ao assinarem o contrato

A possibilidade de dar entrada em um imóvel na planta atrai especialmente aqueles que estão no começo da vida financeira. Entretanto, é necessário entender se o seu perfil é ideal para esse tipo de empreendimento. Com valores de venda custando de 20%, 30% a 40% a menos do valor final da residência, muita gente acredita que comprar um imóvel na planta é certeza de obter lucro a longo prazo. Entretanto, além de conter riscos, a conta não para por aí. É preciso considerar que os descontos vêm com um custo: os principais riscos que os compradores devem arcar.

 

Como funciona comprar um imóvel na planta?

Em suma, na compra de um imóvel na planta o comprador ajuda a incorporadora a financiar os custos da construção. Dessa forma, é possível financiar um terço do valor total pelo período de construção. O custo de entrada, a ser pago antes da entrega das chaves, são divididos em parcelas mensais, taxas intermediárias e uma última taxa de entrega.

Assim, os valores são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Trata-se de uma taxa de inflação da construção civil, e que tem cálculo com base em material e serviços de mão de obra, incidindo sobre todas as parcelas e saldo devedor mensalmente. Portanto, é uma correção que pode aumentar o custo e valor final. Ou seja, a quantia mensal a ser paga nunca será igual à primeira parcela, e o valor pago ao pegar as chaves será maior que o previsto.

Ao entregar as chaves com o apartamento pronto, o valor restante deve ser corrigido e pago em parcelas entre 200 e 300 meses, com juros negociados no banco. Além disso, é importante acrescentar que atrasos de até 180 dias geralmente estão previstos em contrato.

 

Sai mais caro ou mais barato?

A compra compensar depende do quanto você tem para dar de entrada, em quanto tempo vai financiar e quais as ofertas no mercado. Não basta pegar a média do valor do metro quadrado na sua cidade e comparar com o oferecido pelo empreendimento.

Dentre as vantagens, o imóvel na planta permite que o valor de entrada, que varia de 20% a 30%, possa ser dividido pelo tempo de construção. Também pode modelar o apartamento, fazendo alterações em portas, azulejos, pias e revestimentos. Permite a negociação de condições de pagamento e preço, escolher andar, e pode ter valorização.

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Por outro lado, existe o risco a construtora quebrar e você não receber o imóvel. Assim, há o risco de enfrentar um longo processo judicial já que, na prática, a compra é por algo que ainda não existe, um adiantamento. Apesar de a Lei da Incorporação (nº 4.591/64) buscar proteger o comprador, a construtora pode entrar em processo de recuperação judicial e não conseguir concluir a obra.

A alternativa está na pesquisa por uma constritora com um bom histórico e saber se ela possui certificados de qualidade. Ir ao Cartório de Registro de Imóveis é também uma precaução, conferindo se a construtora possui registro, e se as dimensões e planta do empreendimento estão aprovadas pela Prefeitura Municipal. Além disso, sair diferente do prometido, com reajustes que fazem o valor subir e mais tempo de pagamento.

 

Qual é a média de valorização de um imóvel na planta?

Um dos grandes argumentos de pessoas e vendedores para a compra de um imóvel na planta é a valorização e a garantia na aquisição. A média de valorização de um imóvel pode ser de 20% a 50% no decorrer dos anos. Outros pontos podem afetar na valorização do imóvel, como a localização, os empreendimentos planejados para o entorno, perfil da vizinhança, movimento, ruídos, tipografia, e outros. Tais aspectos podem interferir na valorização esperada.

Apesar disso, Gustavo Cerbasi, consultor financeiro, em seu canal no YouTube onde fala sobre inteligência financeira, afirma que essa valorização do imóvel comprado na planta não existe.

“Não existe valorização alguma em um imóvel quando comprado na planta. Na verdade, o que existe é uma projeção de mercado feita pelo escritório de arquitetura, pelos incorporadores sobre a demanda que o mercado consumidor tem de comprar um determinado tipo de apartamento em determinado tamanho e número de dormitórios, a estimativa de preço que o consumidor vai pagar por esse imóvel. Com base nisso se faz um lançamento imobiliário e é feita uma tabela que pratica um deságio em relação ao esperado preço de mercado”, afirma.

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Em suma, o deságio significa que você concorda com aquela precificação que eles estão propondo para o mercado e está entrando em uma tabela porque está assumindo o risco da construção. Da mesma forma, o imóvel terá a valorização esperada apenas caso haja a entrega no prazo previsto.

Foto mostra chaves de imóvel em cima de folhas com projetos arquitetônicos e ao lado de uma calculadora.
Foto: Freepik

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O que são parcelas intermediárias?

Parcelas intermediárias são mensalidades mais caras a serem pagas em determinados períodos, que podem ser trimestrais, semestrais ou anuais, a depender do contrato. Na compra de imóveis, essas parcelas existem e são a principal causa de inadimplência. Assim, é importante considerar o peso dessas parcelas no orçamento e a evolução dos valores.

 

O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) mede a variação do custo dos insumos utilizados em construções habitacionais e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Assim, o valor do imóvel – ou da sua dívida – é corrigido pelo INCC mensal, fazendo o reajuste nas parcelas dos contratos de compras de imóveis durante a fase de construção.

A ideia é que o INCC possa proteger as construtoras da variação de preços dos insumos da construção civil. Dessa forma, a empresa não corre riscos de vender os apartamentos na planta por um determinado valor, mas depois ficar sem dinheiro para construí-los porque os materiais subiram muito de preço.

 

Quais as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel na planta?

Um bom vendedor sempre terá uma lista de vantagens para apresentar. E, da mesma forma, elas são importantes para considerar a compra de um imóvel, casa ou apartamento. Confira as principais vantagens:

  • Preço mais acessível e parcelamento da entrada;
  • Possibilidade de valorização imobiliária;
  • Possibilidade de personalização;
  • Sistema elétrico e hidráulico novos;
  • Configuração moderna;
  • Facilidades no pagamento;
  • Isenção do IPTU até a entrega das chaves.

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Entretanto, o peso das desvantagens podem ser até maiores que as vantagens, a depender das condições e do perfil do comprador. Entender os riscos e o aumento dos valores é essencial para colocar a decisão na balança. Portanto, as principais desvantagens são:

  • Prazo da mudança;
  • Possíveis atrasos;
  • Riscos da entrega e valorização imobiliária;
  • Enfim, a reputação da construtora.

Por isso, é importante não pensar apenas no valor da parcela inicial, e sim considerar o INSS ou as parcelas intermediárias. Saber quanto fica a parcela mensal, o acréscimo do INCC e intermediárias. Tendo isso em mente, o ideal pode ser procurar um especialista que podem antecipar as probabilidades.

 

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