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Muito comemorada pelas incorporadoras, a aprovação do projeto de lei que permite a retenção de até metade do valor do imóvel em caso de desistência da compra (distrato) pode ter “socorrido” o setor imobiliário com atraso.

“O ideal é que [o governo] tivesse regulado os distratos há dois anos. Dessa forma, evitaríamos a retração do mercado de médio e alto padrão”, afirmou ao DCI um representante da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

De acordo com o porta-voz, a relação de imóveis ‘distratados’ sobre o total de unidades de médio e alto padrão vendidas recuou para 34% nos últimos doze meses; em 2017, a média de devoluções na categoria foi de 44%. “Lembrando que em 2016 nós batemos os 50%”.

“Foi uma conversa muito longa”, admitiu o representante da Abrainc. Segundo ele, há no setor a expectativa que o texto seja sancionado rapidamente pelo presidente Michel Temer (MDB).

Neste caso, a Abrainc avalia a segurança jurídica gerada como “um grande marco na regulação que deve estimular a volta do investimento entre incorporadores”. Ainda assim, a entidade citou regras ainda mais rígidas em outros mercados. “Em países desenvolvidos como EUA e Inglaterra é permitida a retenção de 100% do valor [em caso de desistência do adquirente]. No Brasil, nós estamos falando de 25% ou 50%”.

A permissão para retenção de metade do valor está prevista apenas se a incorporação ocorreu através do regime de patrimônio de afetação. Neste cenário, o incorporador torna cada “empreendimento em um negócio com patrimônio a parte”, garantindo direitos do comprador em um eventual caso de falência da empresa.

Por outro lado, o sócio do ZMR Advogados, Flavio Marques Ribeiro, vê a permissão para retenção de até 50% como agressiva e potencialmente lesiva ao consumidor final. “O Judiciário vinha definindo como critério [a retenção de] 10%, 25% ou 30%. De repente vem uma lei e fala de 50%. Penso que é um percentual muito elevado e que não leva em conta que o incorporador ainda dispõe do imóvel para vendê-lo a um novo adquirente. Ela lucraria duas vezes.”

Queda de preços

Ao DCI, o representante da Abrainc também afirmou não acreditar que a regulamentação dos distratos colabore com uma possível queda no preço do metro quadrado (m²), conforme aventado pelo setor durante as discussões do projeto de lei 1220/2015.

“Estamos com poucos lançamentos e o estoque está caindo. O preço do m² deve aumentar por conta disso”, avaliou o porta-voz.

“A nova legislação, quando em vigor, vai permitir que o empresário diminua seu contingenciamento para arcar com as despesas de distrato”, contrabalanceou o sócio do Bicalho e Mollica Advogados, Luciano Mollica. Neste cenário, “um corte de gorduras” mais assertivo poderia beneficiar também a ponta consumidora.

Ainda assim, Mollica avalia que o texto aprovado na Câmara “poderia ter sido melhor trabalhado”. Para a membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), Paula Farias, uma das questões que ficou em aberto foi a falta de distinção entre o adquirente que compra o imóvel para morar e o investidor.

“Não há dúvidas que ainda existirão inúmeras demandas envolvendo o assunto e que essa discussão deverá vir à tona novamente”, argumentou a advogada especialista em direito imobiliário.